Elternunterhalt

Wenn Kinder Unterhalt für ihre Eltern zahlen sollen


Ratgeber Elternunterhalt

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Forum Elternunterhalt >> Elternunterhalt >> Berechnung der Einkünfte aus Vermietung

Thema: Berechnung der Einkünfte aus Vermietung

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DerWilli
10.12.2014, 13:13
Guten Tag,

anderen Beiträgen im Forum habe ich entnommen, das bei den Einkünften aus Vermietung die Kreditkosten (Zins, Tilgung im Rahmen des Altersvorsorgesparens) von den Mieterträgen abgezogen werden können, nicht jedoch Abschreibungen.

Wie ist das mit Reparaturkosten? - Da kann man doch eigentlich nicht sinnvoll aus der Vergangenheit auf die Zukunft schließen. denn nur weil in den letzten 5 Jahren kein großer Schaden war, kann trotzdem demnächst die Heizung kaputt gehen. Nur weil letztes Jahr das Dach erneuert werden musste, liegt ja gerade diese Reparatur nicht im nächsten Jahr wieder an.
Wie also könnten Reparaturaufwendungen (nicht Kreditfinanziert) berücksichtigt werden?
Bei Einmalzahlungen gilt das Zuflussprizip -
wie ist das mit Steuererstattungen während auskunftserteilung aber aufgrund einer größeren reparatur noch vor Unterhaltpflicht?

Ist der Zeitraum für die Berechnung der Leistungsfähigkeit immer das Kalenderjahr, also Jan-Dez oder 12 Monate ab der Rechtswahrungsanzeige, z.B. April-März (Ist ja wichtig für die Berücksichtigung von Steuererstattungen, oder solchen Reparaturaufwendungen)

Hat jemand erfahrungen mit solchen Berechnungen?
marhin
10.12.2014, 16:08
als guten Einstieg in das Thema Elternunterhalt empfehle ich den Vortrag von RA Hauß
zu beachten ist, der Selbstbehalt für Ehepaar beträgt 2880 € für 2014
ab 01/2015 3240 €

http://familienanwaelte-dav.de/tl_files/downloads/herbsttagung/2010/Hau.pdf



weiterhin empfehle ich den Unterhaltsrechner von RA Hauß

http://www.anwaelte-du.de/sites/elternunterhalt.htm

hier sind die neuen Werte ab 2015 bereits integriert

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die Rücklagenbildung für Instandhaltungen sind abzugsfähig, der Umfang, etc. muss jedoch nachgewiesen werden
das OLG Celle hat im gewissen Rahmen auch eine Pauschale in Höhe von 100 € gestattet
Urteil 10 UF 101/08 v. 02.09.2008

Von dem angemessenen Wohnwert kann der Beklagte Instandhaltungsrücklagen von 100,00 Euro monatlich in Abzug bringen. Weitergehende Instandhaltungsrücklagen sind ohne konkrete Reparaturmaßnahmen für das hälftige Miteigentum an der Immobilie nicht abzugsfähig. Auch wenn der BGH beim Trennungsunterhalt Instandhaltungsrücklagen nur bei konkreten und notwendigen Maßnahmen für berücksichtigungsfähig erachtet (BGH FamRZ 2001, 351, 354), kann dies beim Elternunterhalt grundsätzlich großzügiger gesehen werden, wobei auch beim Elternunterhalt Voraussetzung der Anerkennung solcher Kosten ist, dass diese sich im Bereich des Angemessenen (ebenso OLG Köln FamRZ 2002, 572) bewegen

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ansonsten s. unterhaltsrechtliche Leitlinien der OLG's
1.6 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen ergeben sich aus der Differenz zwischen Einnahmen und Werbungskosten. Für Gebäude ist in der Regel keine AfA anzusetzen.
marhin
10.12.2014, 16:31
aus Urteil des BGH
XII ZB 25/13 vom 05.02.2014


Dabei ist der Wohnwert bei der Inanspruchnahme auf Elternunterhalt nicht mit der bei einer Fremdvermietung erzielbaren objektiven Marktmiete, sondern auf der Grundlage der unter den gegebenen Verhältnissen ersparten Miete zu bemessen (Senatsbeschluss vom 7. August 2013 XII ZB 269/12 FamRZ 2013, 1554 Rn. 20).

35 Bei der Ermittlung der ersparten Miete bleiben alle Kosten, die (auch) ein Mieter neben der Grundmiete gesondert zu tragen hat, außer Betracht. Vom Wohnwert abzuziehen sind lediglich die nicht umlagefähigen Wohnnebenkosten, die allein vom Eigentümer getragen werden. Ob die Kosten auf einen Mieter umgelegt werden können, kann im Regelfall nach §§ 1, 2 BetrKV beurteilt werden. Nicht umlagefähig sind danach etwa Kosten der Verwaltung und Instandhaltungskosten (Senatsurteil vom 27. Mai 2009 XII ZR 78/08 FamRZ 2009, 1300 Rn. 30, 33 ff.).


37 Allerdings rügt die Rechtsbeschwerde zu Recht, dass das Beschwerdegericht die im Hausgeld enthaltenen monatlichen Kosten für Instandhaltung und entsprechende Rücklagen nicht vom Wohnwert in Abzug gebracht hat. Der in-soweit von der Rechtsbeschwerde als unberücksichtigt geblieben gerügte Betrag von 99,10 € monatlich ...
marhin
10.12.2014, 16:53
aus dem Urteil des OLG Köln,
Beschluss vom 7. Mai 2002 · Az. 4 WF 59/02

Es ist eine systematische konkrete Aufstellung über Einkommen und Vermögen zwecks Auskunftserteilung dem Auskunftsberechtigten vorzulegen. Sie muss so beschaffen sein, dass sie dem Berechtigten - hier der Klägerin - ohne übermäßigen Arbeitsaufwand die Berechnung des Unterhaltsanspruchs ermöglicht. Das erfordert in der Regel die Vorlage einer geschlossenen Aufstellung, nicht also zeitlich nacheinander erteilte Teilauskünfte, und mehr als die Mitteilung, wenn auch vollständiger, ungeordneter Fakten.

Bei Lohn- und Gehaltsempfängern - wie dem Beklagten - sind also anzugeben, das gesamte Bruttoeinkommen (alle Bezüge gleich welcher Art, auch Sachbezüge), nach Monaten getrennt (nur so kann die ausreichende Ausnutzung der Arbeitskraft beurteilt werden), Art und Höhe aller Abzüge gesetzlicher Art und das sich daraus ergebende Nettoeinkommen (sogenanntes Überschusseinkommen). Fehlt es an einer dergestalt äußerlich ordnungsgemäßen Aufstellung, ist die Auskunftspflicht auch nicht teilweise erfüllt. So genügt beispielsweise nicht die bloße Angabe des zu versteuernden Jahreseinkommens oder die Übergabe nur der Lohnsteuerkarte und der Einkommenssteuererklärung. Das zu versteuernde Einkommen ermöglicht keinen zuverlässigen Überblick über das unterhaltsrelevante Einkommen, da steuerliche Absetzungen möglich sind, die unterhaltsrechtlich als einkommensmindernd ganz oder teilweise nicht anzuerkennen sind.

Ausgabeposten sind so genau darzulegen, dass der Berechtigte im Stande ist, deren unterhaltsrechtliche Relevanz nachzuprüfen. Die Ausgaben müssen also so konkret dargestellt werden, dass die allein steuerlich beachtlichen Aufwendungen von unterhaltsrechtlich relevanten abgegrenzt werden können. Demnach genügt nicht die Aufzählung einzelner Kostenarten, erforderlich ist vielmehr die genaue Kennzeichnung der einzelnen Ausgabearten und der darauf entfallenden Beträge.

Belege sind über die Höhe der Einkünfte auf Verlangen vorzulegen. Auskunft und Vorlage von Belegen sind zwei getrennte Ansprüche, die auch einzeln geltend gemacht werden können. Daraus ergibt sich andererseits, dass allein durch die Vorlage von Belegen die oben näher konkretisierte Auskunftspflicht nicht erfüllt wird.

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für die letzten 12 Monate

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zum Vermögen ist ein Verzeichnis gemäß § 260 BGB i. V. mit § 1605 BGB vorzulegen, also keine Belege, keine Nachweise über Bewegungen, stichtagsbezogen

s. dazu auch das Urteil des BGH
XII ZB 385/13
22. Oktober 2014

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da bestimmt Auskunft gemäß § 117 SGB XII verlangt wurde, s. dazu Urteil des
Landessozialgericht Sachsen-Anhalt L 2 AS 877/12 27.03.2014

zur Auskunft gemäß § 117 SGB XII

... Die Einfügung erfolgte, weil der Auskunftsanspruch inhaltlich mit dem Auskunftsanspruch nach § 1605 BGB in Übereinstimmung gebracht werden sollte. Anlass (vgl. Schellhorn/Jirasek/Stipp, Kommentar zum BSHG, 14. Aufl. 1993, § 116 Rn. 8) war die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), nach der gemäß § 116 Abs. 1 BSHG nur die Auskunft, nicht hingegen die Vorlage von Belegen oder eines Vermögensverzeichnisses ...

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beides ist getrennt vorzulegen, sehr wichtig, insbesondere beim Vermögen!!!!!

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selbstverständlich keinerlei Kontoauszüge, Überweisungsbeleg ja
Bienchen
10.12.2014, 22:05
Geht es hier nicht eigentlich um Mieteinnahmen und Ausgaben einer fremdvermieteten EW oder Immobilie? So habe ich die Frage von DerWilli verstanden.

Mieteinkünfte und Werbungskosten für vermietete Immobilien werden, so habe ich das jedenfalls beim Lesen diverser Beiträge im Net, für die vergangenen 3 Jahre und dann durchschnittlich berechnet.

Was aber ist, wie DerWilli schreibt, in Zukunft hohe Werbungskosten anfallen und man das schon weiss, in der Vergangenheit aber niedrige?

Zum Nachweis von getätigten Zahlungen für Werbungskosten an vermieteter Immobilie:

Zitat von marhin "selbstverständlich keinerlei Kontoauszüge, Überweisungsbeleg ja"

Was aber, wenn Überweisungen per online-banking durchgeführt wurden? Da gibt es keine Überweisungsbelege!Reicht auch eine Rechnung?
DerWilli
11.12.2014, 09:38
Guten Tag,
ich möchte hier auch noch eine Nachfrage zum Thema Werbungskosten stellen:

Bei meiner Frage ging es nicht um Renovierungsarbeiten, die absehbar geplant und deshalb mit einem Angebot vorab vorbereitet werden. Ich bezog mich vielmehr auf unvorhersehbar auftretende Defekte, die sofort behoben werden müssen, da eine Vermietung sonst nicht möglich ist bzw. der Mieter die Miete massiv kürzen darf. Da kommen schnell mal Summen in Höhe der Hälfte der Mieteinnahmen zusammen, auch bei einer nicht alten Immobilie, wie wir in den letzten Jahren leidvoll erfahren mussten.
Bei der Steuer ist die Geltendmachung insofern kein Problem, da man ja immer weis, was im vorhergehenden Jahr angefallen ist.
Beim Elternunterhalt geht es aber auch immer um die zukünftigen Monate???

Im übrigen: Eine pauschale Rücklage von 100,-pro Monat ist für mittlere vierstellige Summen, die dann spontan gezahlt werden müssen, ziemlich lächerlich.

Zur Art des Nachweises: Wenn dem Finanzamt die Rechnung und der Ausdruck aus dem online-banking als Nachweis einer erfolgten Zahlung reicht, sollte das hoffenlich auch für das Sozialamt reichen....

Vielen Dank für die Rückmeldungen.
marhin
11.12.2014, 10:17
ein Vermieter legt dem Finanzamt ja eine sog. Überschussrechnung vor, also sämtliche Einnahmen minus Werbungskosten, diese Rechnung entspricht den unterhaltsrechtlichen Leitlinien bei Vermietung

Werbungskosten sind von den Einnahmen abzuziehen, wenn es sich um Kosten handelt, die vom Vermieter bezahlt und nicht auf den Mieter umgelegt wurden, z.B. Grundsteuer, Gebühren für Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Strom, Gas, Straßenreinigung, Fahrstuhl, Hauslicht, Hausmeister, etc. Abzugsfähig sind auch notwendige Reisekosten zum Mietobjekt, sowie Prozesskosten wegen Miet- und Räumungsprozessen, Prämien für notwendige Hausversicherungen (z.B. Sachhaftpflicht und Gebäudebrandversicherung) sowie notwendige Erhaltungsaufnahmen. Dazu gehören sowohl Kosten für Instandhaltungs- als auch Schönheitsreparaturen. Aufwendungen, die der Vermögensbildung dienen (Wert steigernde Verbesserungen), sind dagegen nicht abzugsfähig. Rücklagen sind abzugsfähig, wenn konkrete Instandhaltungsmaßnahmen bevorstehen und diese sich im Rahmen der voraussichtlichen Instandhaltungskosten halten. Nach einer Eigentümerordnung pauschal zu leistende Rücklagen sind grundsätzlich zu berücksichtigen
Krueger
02.01.2015, 20:01
Überführung der Immobilien und Aktien in eine GmbH sinnvoll?
Sehr geehrte Unterhaltsexperten,
ich überlege, eine GmbH zu gründen, in die ich meine Aktien und vermietete Immobilien überführen möchte. Immobilien sind meine einzige Einkommensquelle. Ich würde von der GmbH ein angemessenes Geschäftsführergehalt beziehen. Wäre im Falle der Pflegebedrüftigkeit meiner Eltern die GmbH samt Aktien und Immobilien vom Zugriff des Sozialamtes besser geschützt als Privatvermögen? Gesellschafter wären nur meine Frau und ich.

Wenn ich keine GmbH gründe und die Immobilien weiterhin als Privatmann verwalte: Kann das Sozialamt mich verpflichten, meine Immobilien zu verkaufen, falls unser Familieneinkommen für die Begleichung der Ansprüche der Eltern nicht ausreicht?

Alternativ oder zusätzlich: Macht es Sinn, bereits ein Teil des Vermögens an unser minderjähriges Kind zu übertragen?

Vielen Dank!
Krüger
Krueger
02.01.2015, 20:11
Sorry!
Sorry, ich dachte, einen neuen Beitrag eröffnet zu haben. Entschuldigung.
Krüger

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