Elternunterhalt

Wenn Kinder Unterhalt für ihre Eltern zahlen sollen


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Thema: Darlehen + Vermietung

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Nikolina
06.10.2014, 11:07
Hallo Forum

1. Darlehen
Vor einigen Jahren habe ich ein Haus mit mehreren Wohnungen gekauft, eine bewohne ich selbst, eine habe ich verkauft, eine ist vermietet. Das Sozialamt verlangt nun eine Aufstellung, welche Darlehen für meine selbstbewohnte Wohnung - und welche für die vermietete Wohnung aufgenommen wurde. Ich habe seinerzeit das Haus als ganzes gekauft und das Darlehen für das komplette Haus aufgenommen, die verlangte Aufstellung kann ich nicht liefern. Kann ich das ablehnen? Was empfehlen Sie mir?

2. Vermietung
Das Sozialamt verlangt die Vorlage des Mietvertrags und der letzten Nebenkostenabrechnung für die vermietete Wohnung. Die vermietete Wohnung bewohnt mein Bruder, einen offiziellen Mietvertrag gibt es nicht, eine offizielle Nebenkostenabrechnung auch nicht. Wir haben uns auf einen Betrag x für Nebenkosten geeinigt, eine Nebenkostenabrechnung verlangt er nicht. Wie soll ich auf Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung reagieren? Reicht es aus zu sagen, dass es dieselben einfach nicht gibt?

Vielen Dank für Ihre Tipps und Ratschläge.

Nikolina
marhin
06.10.2014, 11:43
Vor einigen Jahren habe ich ein Haus mit mehreren Wohnungen gekauft, eine bewohne ich selbst, eine habe ich verkauft, eine ist vermietet

der Verkauf der Wohnung setzt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung voraus

existieren für die jeweiligen Wohnungen entsprechende Bescheinigungen?


__________________________

Ich gehe mal davon aus, das Darlehn soll als unterhaltsmindernde Position geltend gemacht werden, dann ist eine Aufteilung notwendig

für die selbstgenutzte Wohnung, siehe auch mögliche Berechnung des sog. Wohnvorteils
für die "vermietete" Wohnung, s. unterhaltsrechtliche Leitlinien der OLG's

1.6 Einkommen aus Vermietung und Verpachtung sowie Kapitalvermögen
Einkommen aus Vermietung und Verpachtung sowie Kapitalvermögen ist der Überschuss der
Bruttoeinkünfte über die Werbungskosten und notwendige Instandhaltungsrücklagen. Für
Wohngebäude ist keine AfA anzusetzen; im Einzelfall kommt stattdessen die
Berücksichtigung angemessener Tilgungsleistungen in Betracht.

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das Sozialamt wird vermutlich eine fiktive Mieteinnahme fingieren, dies ist nicht erlaubt, wenn ein Sozialamt Unterhalt verlangt

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was wird dem Finanzamt gegenüber angegeben?
Nikolina
07.10.2014, 00:47
Hallo marhin

Vielen Dank für die rasche Antwort.

Ja, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es.

Genau, Darlehen soll unterhaltsmindernd geltend gemacht werden. Ich habe den Kredit wie gesagt für alles zusammen aufgenommen, nicht für einzelne Wohnungen. Wenn die Aufteilung notwendig ist, kann ich die Kredite anteilmässig verteilen, gemäss Anzahl qm z. B.?

Das Sozialamt verlangt die Nebenkostenabrechnung, aus welcher die Zahlungsverpflichtung von monatlichen Instandhaltungskosten zu entnehmen ist (Instandhaltungskosten hatten wir angegeben). Eine Nebenkostenabrechnung wird aber nicht gemacht. Bin ich nun verpflichtet, eine Abrechnung zu machen?

Dem Finanzamt gegenüber wird das deklariert, was tatsächlich vom Mieter jeden Monat bezahlt wird (monatlich vereinbarte Kaltmiete + die vereinbarten Nebenkosten).

Vielen Dank schon mal für weitere Informationen.

Beste Grüsse

Nikolina
marhin
07.10.2014, 09:17
für die selbstgenutzte Wohnung, siehe auch mögliche Berechnung des sog. Wohnvorteils

aus Urteil des BGH XII ZB 25/13 vom 05.02.2014

11 Dem Einkommen der Antragsgegnerin sei der angemessene Wohnwert für die Eigentumswohnung hinzuzurechnen. Der Wohnwert stelle kein fiktives, sondern ein tatsächlich erwirtschaftetes Einkommen in der Form einer Vermögensnutzung im Sinne des § 100 BGB dar. Er unterliege beim Elternunterhalt lediglich der Korrektur auf eine der Lebensstellung des Unterhaltspflichtigen angemessene Höhe, weil in der Regel eine Verwertung des selbst bewohnten Grundeigentums im Verhältnis zum unterhaltsbedürftigen Elternteil nicht geschuldet sei. Der Höhe nach bemesse sich der angemessene Wohnwert auf der Grundlage der Kaltmiete für eine angemessene Wohnung abzüglich der nicht umlagefähigen Nebenkosten. Die Betriebskosten und die sonstigen umlagefähigen Nebenkosten seien dagegen nicht in Abzug zu bringen, weil diese Kosten auch von einem Wohnungsmieter zusätzlich zur Kaltmiete aufzubringen seien


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weiterhin können die anteiligen Darlehnskosten (Basis qm) abgezogen werden
siehe unterhaltsrechtliche Leitlinie
marhin
07.10.2014, 09:20
für die "vermietete" Wohnung, s. unterhaltsrechtliche Leitlinien der OLG's

1.6 Einkommen aus Vermietung und Verpachtung sowie Kapitalvermögen
Einkommen aus Vermietung und Verpachtung sowie Kapitalvermögen ist der Überschuss der
Bruttoeinkünfte über die Werbungskosten und notwendige Instandhaltungsrücklagen. Für
Wohngebäude ist keine AfA anzusetzen; im Einzelfall kommt stattdessen die
Berücksichtigung angemessener Tilgungsleistungen in Betracht.


> Dem Finanzamt gegenüber wird das deklariert, was tatsächlich vom Mieter jeden Monat bezahlt wird (monatlich vereinbarte Kaltmiete + die vereinbarten Nebenkosten).

das ist ausreichend, muss sowieso vorgelegt werden
anteilige Darlehnskosten sind abzuziehen


marhin
07.10.2014, 10:00
als guten Einstieg in das Thema Elternunterhalt empfehle ich den Vortrag von RA Hauß
zu beachten ist, der Selbstbehalt für Ehepaar beträgt 2880 €
für Single 1600 €

http://familienanwaelte-dav.de/tl_files/downloads/herbsttagung/2010/Hau.pdf



weiterhin empfehle ich den Unterhaltsrechner von RA Hauß

http://www.anwaelte-du.de/sites/elternunterhalt.htm
Nikolina
07.10.2014, 10:48
Vielen herzlichen Dank - wie immer wahnsinnig schnell und sehr sehr hilfreich!!!

Nikolina

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